После дела Долиной суды в России чаще встают на сторону продавцов жилья

Российская судебная практика по искам о возврате проданного жилья остаётся противоречивой даже после декабрьского решения Верховного суда по делу певицы Ларисы Долиной, защитившего добросовестного покупателя.

Опрошенные РИА Недвижимость эксперты рассказали, что суды в десятках случаев по-прежнему выносят решения в пользу продавцов, находя для этого новые правовые основания.

По словам председателя коллегии адвокатов «Адвокаты и бизнес» Дмитрия Штукатурова, только после вердикта Верховного суда зафиксировано не менее 30 решений, где жильё оставили продавцам.

Один из самых заметных примеров – мартовское дело пожилой жительницы Новгородской области Тамары Евсейчик.

Женщина продала квартиру директору риелторского агентства по цене существенно ниже рыночной и без какой-либо альтернативы для переезда.

Суд признал сделку недействительной на основании статьи 178 Гражданского кодекса – как совершённую под влиянием существенного заблуждения.

Однако после дела Долиной недобросовестные продавцы стали переориентироваться на другую статью, отметил исполнительный директор Фонда поддержки пострадавших от преступлений Матвей Гончаров.

Теперь они всё чаще ссылаются не на заблуждение, а на статью 177 ГК РФ – неспособность понимать значение своих действий.

В ход идут заявления о внезапной болезни, сильном медикаментозном воздействии или приступе, пояснил эксперт.

В таких случаях назначается комплексная психолого-психиатрическая экспертиза, и если она подтверждает невменяемость продавца в момент сделки, покупатель практически гарантированно проигрывает.

При этом юристы подчёркивают, что часть продавцов действительно действуют добросовестно и становятся жертвами обмана.

Чаще всего это одинокие пожилые люди либо те, кто продавал квартиру под сильным давлением, угрозами или манипуляциями.

Но есть и противоположная категория – те, кто добровольно подписал договор и получил деньги, а позже передумал.

В судах такие люди, по наблюдениям адвоката Екатерины Тютюнниковой, нередко признавались, что положили средства на свой счёт и потратили их, однако решили вернуть себе ещё и жильё.

Настораживает аномальная скорость их юридической подготовки: сначала человек позиционирует себя как беспомощную жертву, а на следующий день демонстрирует высокую грамотность и слаженность действий с адвокатом, добавил Гончаров.

Основная битва теперь идёт именно вокруг медицинской истории продавца, а добросовестность покупателя отходит на второй план.

Ещё одна острая проблема связана с реституцией – возвратом сторон в первоначальное положение.

Суд может вернуть квартиру продавцу, формально обязав его компенсировать покупателю деньги, однако на практике взыскать эти средства часто нереально.

Продавец может быть неплатёжеспособным, обанкроченным либо деньги уже выведены в преступную цепочку, пояснила юрист Екатерина Краснова. Таким образом, покупатель остаётся и без жилья, и без компенсации.

Эксперты сходятся во мнении, что абсолютных гарантий защиты для добросовестного приобретателя сейчас не существует. Даже нотариальное удостоверение сделки и участие риелторов лишь снижают риски, но не исключают их полностью.

Чтобы обезопасить себя в условиях, когда продавцы всё чаще ссылаются на неспособность понимать свои действия, юристы советуют собирать «железобетонное» досье на момент сделки.

Сюда входят видеофиксация процесса подписания с чёткими вопросами о добровольности и осознанности, а также медицинское освидетельствование продавца с письменным заключением в день заключения договора.

Если же иск уже подан, необходимо требовать судебно-психиатрическую экспертизу и настаивать на том, что принятые меры подтверждают осмотрительность покупателя, резюмировал Гончаров.

При этом эксперты признают, что с учётом крайне вариативной трактовки обстоятельств правовая неопределённость в подобных делах сохранится надолго.