«Спящий» кризис недвижимости: почему падение евро начнется с рынка жилья Германии

Когда в Берлине обсуждают цены на квартиры, разговоры все чаще напоминают хронику надвигающейся катастрофы.

Еще пять лет назад Германия считалась «островом стабильности» в Европе, но осенью 2025 года именно немецкий рынок жилья стал главным источником тревоги для инвесторов.

По данным Financial Times, стоимость жилой недвижимости в Германии за последние два года снизилась более чем на 10%. Это крупнейшее падение с 2008 года. 

Причина — сочетание высоких ставок Европейского центрального банка и снижения покупательской активности.

Ставка ЕЦБ в сентябре 2025 года составляет 2,15%, и хотя она ниже американской, для Европы это уровень, который серьезно охлаждает ипотечный рынок.

Немецкий институт экономических исследований (DIW) отмечает, что объем новых ипотечных кредитов упал почти на треть по сравнению с 2022 годом. 

Банки ужесточили требования к заемщикам, а доходы населения не поспевают за ростом цен на энергоносители и продукты. В результате спрос на жилье резко сократился.

Экономист Ханс-Вернер Зинн в интервью Handelsblatt заявил, что «пузырь на рынке недвижимости Германии начал сдуваться, и это неизбежно ударит по всей еврозоне». 

По его словам, именно Германия была локомотивом европейской экономики, и падение цен на жилье здесь приведет к сокращению инвестиций и снижению потребительской уверенности.

Евро уже реагирует на эти процессы. 

По данным InvestFuture, курс EUR/USD в конце сентября составил 1,17274, но аналитики предупреждают: если кризис в Германии углубится, евро может потерять позиции и вернуться к паритету с долларом.

Особую тревогу вызывает ситуация в строительной отрасли. 

По данным Reuters, в Германии в 2025 году было заморожено более 20% новых проектов. 

Девелоперы сталкиваются с ростом стоимости материалов и нехваткой финансирования. Это означает, что предложение жилья будет сокращаться, но при этом цены не растут, а падают.

Для Европы это сигнал системного кризиса. Германия — крупнейшая экономика еврозоны, и ее проблемы автоматически отражаются на соседях. 

Если рынок жилья продолжит падение, банки столкнутся с ростом невозвратов по ипотеке, а это ударит по финансовой системе.

Таким образом, «спящий» кризис недвижимости в Германии может стать отправной точкой падения евро. 

И если ЕЦБ не найдет баланс между борьбой с инфляцией и поддержкой экономики, Европа рискует повторить сценарий 2008 года, но уже в новой валютной реальности.